– W 2020 roku było najwięcej wydanych pozwoleń na budowę od co najmniej 10 lat i to zarówno dla Polski jak i w ujęciu naszego województwa. Ceny szczególnie na rynku pierwotnym z kwartału na kwartał również jak do tej pory rosną – podkreśla dr inż. Łukasz Mach.
Anna Kułynycz: Jak pandemia COVID-19 wpłynęła na rynek mieszkaniowy?
Dr inż. Łukasz Mach, prodziekan Wydziału Ekonomii i Zarządzania, pracownik Katedry Ekonomii, Finansów, Badań Regionalnych i Międzynarodowych:
Pandemia to czas wzrostu niepewności zarówno w sferze gospodarczej jak i społecznej. W czasie pandemii zarówno przedsiębiorcy jak i gospodarstwa domowe są zmuszone egzystować w nowej rzeczywistości, która niewątpliwie wpływa na stronę popytową oraz podażową rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Na początku okresu pandemii prognozowano wyhamowanie aktywności gospodarki jak i aktywności na rynku mieszkaniowym, spadek cen czy nawet kryzys, których spodziewano się mając doświadczenia z czasów ostatniego kryzysu finansowego z 2008 roku.
Co się okazało, pandemia trwa, a ceny na rynku nieruchomości rosną – w 2020 roku było najwięcej wydanych pozwoleń na budowę od co najmniej 10 lat i to zarówno dla Polski jak i w ujęciu naszego województwa. Ceny szczególnie na rynku pierwotnym z kwartału na kwartał również jak do tej pory rosną. To pokazuje statystyka dotycząca rynku nieruchomości. Ale pamiętajmy, że rynek ten to rynek deweloperów i indywidualnych inwestorów (gospodarstw domowych). I jeśli na rynek spojrzymy przez ten podział to sytuacja w planowanych działaniach na tym rynku (planowanych bo dotyczących pozwoleń wydanych na budowę) wygląda tak jak na wykresie:
Jeśli zsumujemy liczbę pozwoleń wydanych na budowę dla miasta Opole oraz dla powiatu opolskiego to faktycznie można powiedzieć, że rynek ten cechuje się wzrostem liczby pozwoleń wydanych na budowę, więc inwestorzy na tym rynku cały czas planują budowy nowych zasobów mieszkaniowych – w ujęciu ogółem (całościowym) pandemia nie wpłynęła hamująco na rynek nieruchomości mieszkaniowych.
Ale na co należy zwrócić uwagę: w powiecie opolskim jest znaczący wzrost liczby pozwoleń na budowę, natomiast w mieści Opole od 2018 roku następuje ich spadek. To oznacza, że czas pandemii wpłynął pobudzająco na rynek mieszkań, które są planowane do realizacji przez indywidualnych inwestorów (w większości są to gospodarstwa domowe), natomiast rynek deweloperski na etapie planów (czyli pozwoleń wydanych na budowę), został od 2018 roku wyhamowany.
Pamiętajmy, że powinniśmy analizować rynek nieruchomości oddzielnie, tzn. niezależnie rynek inwestorów indywidualnych jak i tych realizujących mieszkania na sprzedaż lub wynajem.
Na obecną sytuację na rynku nieruchomości mają wpływ w mojej ocenie co najmniej dwa fundamentalne czynniki:
– brak alternatyw inwestycyjnych – niskie oprocentowanie lokat czy ryzyko inwestycyjne w fundusze inwestycyjne, powodują, że rentowność zakupu mieszkania na wynajem wynosząca 5-6% jest rozważaną formą inwestowania;
– niskie stopy procentowe, które przekładają się na praktycznie zerowe oprocentowanie lokaty jak i relatywnie niskie, a więc atrakcyjne, koszty kredytowania zakupu nieruchomości, wysoko aktywują chętnych na zakup mieszkania.
Te dwa czynniki powodują, że rynek nieruchomości mieszkaniowych ma się dobrze, choć należy w tym miejscu zauważyć, że bank centralny w listopadzie 2021 r. rozpoczął proces podnoszenia stóp procentowych, które nie będą obojętne na wyżej omówione czynniki fundamentalne i w niedługiej perspektywie czasowej powinny wpłynąć na oprocentowanie lokat czy też na wzrost kosztu kredytowania, a to może spowodować przemodelowanie obecnych portfeli inwestycyjnych.
Od kilku lat analitycy rynku nieruchomości wskazują, że ceny mieszkań z rynku wtórnego w Opolu są znacznie zawyżone, nierzadko droższe od mieszkań z rynku pierwotnego. Jak teraz wygląda sytuacja na rynku wtórnym? Czy mieszkania te cieszą się popularnością?
Należy pamiętać, że rynek nieruchomości mieszkaniowych dla kupujących to konkretne mieszkania, a każde mieszkanie na rynku jest wyceniane z punktu widzenia pewnych atrybutów, do których należą m. in. lokalizacja nieruchomości, standard wykończenia, piętro na którym się znajduje czy chociażby jego metraż/liczba pokoi.
Jeśli sprzedawane na rynku wtórnym mieszkanie ma zbiór atrybutów, które w odczuciu kupującego są atrakcyjne, to mieszkania takie na rynku osiągają ceny znacznie przewyższające przeciętną cenę dla rynku wtórnego, pojawiają się na przykład oferty mieszkań w Opolu których cena za metr kwadratowy wynosi, a nawet przewyższa 10 000 zł, przy przeciętnej cenie transakcyjnej metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wynoszącym w III kw. 2021 roku 6100 zł. Natomiast mieszkania w słabo ocenianej lokalizacji, o niskim standardzie będą się sprzedawały znacznie poniżej wartości przeciętnej.
Podsumowując: myślę że nie można powiedzieć, że na rynku wtórnym ceny mieszkań są zawyżone, myślę że są takie, jakie jest w stanie zaakceptować rynek i mieszkania atrakcyjne znajdują nabywców relatywnie szybko w cenie znacznie powyżej średniej rynkowej; swoją drogą takich mieszkań na rynku nieruchomości w Opolu w ofercie sprzedaży nie jest za dużo.
W 2018 roku średnia cena mieszkania z rynku pierwotnego w Opolu wynosiła 5 tys. zł za m kw. w połowie 2019 roku 5,5 – 6 tys. zł, a teraz już ponad 6,2 tys. zł. Czy wzrost cen może spowodować spowolnienie na rynku mieszkaniowym?
Wzrost cen jest niebezpieczny dla rynku, wtedy gdy rynek (i tu nie ważne jaki) cechuje się wysoką dynamiką wzrostów, będących magnesem do działań spekulacyjnych, które w wielu przypadkach zaburzają mechanizmy rynkowe i mogą przyczynić się do korekt na nim. Inwestycje deweloperskie prowadzone w Opolu są w przeważającej mierze realizowane przez lokalnych deweloperów, a więc są odpowiedzią na zapotrzebowanie mieszkańców regionu (zakup na potrzeby własne oraz zakup inwestycyjny). Wracając do cen w Opolu, to czy są one wysokie? Czy 6200 zł za metr mieszkania to dużo?
Porównując cenę 6200 zł za metr mieszkania do innych miast wojewódzkich widzimy, że jest ona jedną z niższych w kraju (w niektórych opracowaniach nawet najniższa w kraju). We Wrocławiu np. w III kw. 2021 roku przeciętna cena za metr mieszkania to 9000 zł. Myślę, że rozpatrując rynek nieruchomości jako silnie lokalny cena 6200 zł jest ceną akceptowalną rynkowo.
Jak Pan sądzi, czy nieruchomości w najbliższym czasie podrożeją jeszcze bardziej?
Inflacja, wzrost cen materiałów budowlanych, wzrost cen usług budowlanych, wzrost cen gruntów przeznaczonych pod budowę, wzrost dochodów ludności, coroczny wzrost minimalnego wynagrodzenia, niewystarczająca podaż mieszkań – są zbiorem czynników mogących napędzać wzrost cen.
Wzrost stóp procentowych, droższy kredyt na zakup nieruchomości, depopulacja mieszkańców naszego województwa, niepewność związana z sytuacją pandemiczną – są zbiorem czynników mogących wpłynąć na wyhamowanie wzrostu cen czy ich obniżkę.
A jak będzie – zobaczymy.
Wcześniej mówił Pan o popularności mieszkań ze względu na brak alternatyw inwestycyjnych. Czy pandemia wyhamowała trend zakupu i następnie wynajmowania mieszkania studentom, zagranicznym pracownikom?
Z powodu braku atrakcyjnych alternatywnych inwestycyjnych oraz niepewności, jaką generuje okres pandemii, do tego wysoka inflacja nie tylko w Polsce, ale i w całej Europie czy świecie powoduje, że zakup mieszkania jako dobra inwestycyjnego jest często brany pod uwagę przez kupujących, w wielu przypadkach niezależnie od krótkookresowych zmian na rynku najmu.
Co do najmu – z całą pewnością początek pandemii (szczególnie okres „twardego” lockdownu) spowodował zmniejszenie zainteresowania najmem chociażby przez studentów czy pracowników zza granicy. Jednak wyhamowanie aktywności najmujących nie miało trwałego charakteru. Studenci jak i pracownicy zza granicy w większości już powrócili na rynek pracy oraz rynek najmu.