– Deweloperzy budujący mieszkania na sprzedaż lub wynajem elastycznie reagują na zmiany pojawiające się w otoczeniu gospodarczym, gdyż zawsze traktują swoją działalność przez pryzmat osiąganego zysku. Inaczej inwestorzy indywidualni, którzy marzą o nowym mieszkaniu – zauważa prof. Łukasz Mach z Wydziału Ekonomii i Zarządzania Politechniki Opolskiej, który w monografii habilitacyjnej przeanalizował rynek budownictwa mieszkaniowego.
Anna Kułynycz: Jak bardzo wojna w Ukrainie wpłynęła na rynek nieruchomości w Polsce?
Prof. Łukasz Mach z Katedry Ekonomii, Finansów, Badań Regionalnych i Międzynarodowych Wydziału Ekonomii i Zarządzania Politechniki Opolskiej: Napływ ponad 3,5 miliona osób w tak krótkim czasie do naszego kraju, bez wątpienia wpływa na wiele aspektów gospodarczych, w tym na rynek nieruchomości, szczególnie na rynek najmu. Oczywiście nie można tutaj doszukiwać się bezpośredniego wpływu 3,5 miliona osób na rynek najmu, bo wiele z tych osób zajmuje zasoby gminne, ale z pewnością wzrósł popyt na najem mieszkań – szczególnie w dużych atrakcyjnych miastach, powodując wzrost cen najmu.
Z jednej strony stopy procentowe, inflacja, cały czas idą w górę, tak samo jak ceny materiałów budowlanych. Czy według pana Profesora mieszkania będą tanieć? Czy wręcz przeciwnie?
To jest złożone pytanie. Obecna sytuacja rynkowa powoduje, że niewątpliwie wzrastają koszty budowy zasobów mieszkaniowych, a więc strona podażowa jest pod presją podnoszenia cen oferowanych do sprzedaży zasobów. Mamy również obecnie drożejący koszt kredytowania zakupu nieruchomości, to z kolei wymusza na stronie popytowej ponowne oszacowanie jej siły nabywczej i ryzyka związanego z coraz wyższymi ratami kredytu. Do tego dochodzą inne czynniki, tj. presja płacowa, alternatywy inwestycyjne i wiele innych. To co widzimy obecnie to spadek aktywności na rynku nieruchomości, zarówno po stronie popytowej jak i podażowej, a czego nie widzimy – spadku cen.
W swojej monografii analizował Pan rynek budownictwa mieszkaniowego. Wydaje się, że to branża, która świetnie sobie radzi.
W monografii habilitacyjnej dokonałem analiza zmienności czasowo-częstotliwościowej rynku budownictwa mieszkaniowego indywidualnego oraz deweloperskiego. W procesie badań udowodniłem hipotezę, że rynki budownictwa indywidualnego i budownictwa deweloperskiego, ze względu na czas reakcji i czas realizacji poszczególnych etapów procesu inwestycyjnego, w odmienny sposób reagują na pojawiające się zewnętrzne bodźce makroekonomiczne. W sposób odmienny, to znaczy z różną częstotliwością oraz natężeniem zmian. Konkludując: w monografii pokazałem, że osoby indywidualnie budujące mieszkanie (inwestorzy indywidualni) inaczej reagują na sytuację makroekonomiczną w porównaniu do deweloperów wnoszących mieszkania na sprzedaż lub wynajmu. Deweloperzy budujący mieszkania na sprzedaż lub wynajem elastycznie reagują na zmiany pojawiające się w otoczeniu gospodarczym, gdyż zawsze traktują oni swoją działalność przez pryzmat osiąganego zysku. Więc jeśli w ich analizach rośnie ryzyko w realizacji inwestycji to zwiększają ostrożność i wyhamowują aktywność inwestycyjną, czyli budowę nowych mieszkań. Natomiast inwestorzy indywidualni (upraszczając gospodarstwa domowe) realizując proces budowy mieszkania, często niezależnie od zmieniającej się sytuacji ekonomicznej zaplanowane inwestycje kontynuują, dlatego że choć ważny u nich jest wynik finansowy inwestycji to równie ważne są również ich życiowe oczekiwania, nazywane potocznie marzeniem o nowym mieszkaniu.
Czy mieszkania to dobra lokata finansowa?
Czyli czy inwestycja w mieszkanie to dobra inwestycja? Odpowiem, tak: mając oszczędności możemy inwestować np. w zakup nieruchomości (mieszkaniowe, komercyjne), na rynku papierów wartościowych, na giełdzie, w metale szlachetne, w działa sztuki, we własny biznes, można również wpłacić środki na lokatę lub zainwestować w siebie. To jaką inwestycje wybierzemy wynika z trzech fundamentalnych czynników: bezpieczeństwa inwestycji, rentowności inwestycji oraz jej płynności.
Inwestując w rynek nieruchomości nie powinniśmy zadawać pytania czy warto? Ale powinniśmy próbować oszacować bezpieczeństwo, rentowność i płynność inwestycji i dopiero po ich akceptacji, świadomie inwestować.